Sjekkpunktet er hva du kunne forvente ut fra boligens alder, pris, tilstandsrapport og salgsoppgave. Et 40 år gammelt bad har lov til å se ut som et 40 år gammelt bad. Men hvis tilstandsrapporten beskrev det som "oppgradert" og det viser seg å være råteskader bak flisene – det er en mangel.
Forventningsterskelen
Avhendingsloven bygger på et forventningsprinsipp. Du kan forvente at en ny bolig er ny, og en gammel bolig er gammel. Du kan også forvente det som faktisk står i tilstandsrapporten og salgsoppgaven – verken mer eller mindre.
Etter lovendringen i 2022 må du tåle avvik som koster mindre enn 10 000 kr å rette. Den terskelen rydder ut mange småsaker.
Når slitasje blir til mangel
- Når omfanget er vesentlig større enn det rapporten/salgsoppgaven antydet.
- Når selger visste eller burde ha visst om noe og lot være å si fra (brudd på opplysningsplikten).
- Når det er en skjult feil – råte, fukt, setningsskader – som du ikke kunne sett på visning.
- Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøpesummen og forholdene ellers tilsier.
Det anbefales å kontakte en takstmann som kan vurdere feil og mangler på et faglig grunnlag. De ulike bestanddelene i en bolig har en normal levetid, forutsatt rimelig vedlikehold. Som boligeier bør du selv følge med – sjekk for eksempel innvendige og utvendige sluk jevnlig.
Rollen til tilstandsrapporten
Etter 2022-reglene har tilstandsrapporten fått stor betydning. Hvis et forhold er nevnt der – selv med en TG2 eller TG3 – så har selger som hovedregel oppfylt opplysningsplikten. Da må du ha noe mer for å ha en mangel: at omfanget er vesentlig større enn beskrevet, eller at årsaken er en annen.
Det er nettopp her mange reklamasjoner faller. Folk leser ikke tilstandsrapporten godt nok før kjøp, og oppdager først etterpå at problemet faktisk sto der.
Vanlige fallgruver
- Å klage på alt samtidig. Hold deg til det som faktisk er en mangel – ellers svekkes hele saken.
- Å glemme at selv en kosmetisk feil kan være en mangel hvis den koster mer enn 10 000 å rette og ikke var opplyst.
- Å tro at takstmannen din alene kan avgjøre saken. Det er en juridisk vurdering på toppen av den tekniske.
Når bør du søke hjelp?
Hvis du er i tvil, er det selve grunnen til å spørre. Jeg tar en rask vurdering av salgsoppgave, tilstandsrapport og funnene – og sier ifra om saken er verdt å forfølge før du bruker penger på den. Mer om hvordan jeg jobber med boligsaker.
Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning i din konkrete sak. Ta kontakt for en vurdering av din egen situasjon.
Står du i dette nå? Ta en uforpliktende prat.
Send en kort beskrivelse av saken, så ringer jeg deg tilbake innen 1 virkedag og sier ærlig hva jeg tenker.