Det finnes to frister du må holde: den relative "rimelig tid"-fristen som starter når du oppdaget feilen, og den absolutte 5-årsfristen som starter ved overtakelse. Du må overholde begge. Den korte tar flest saker – mange venter for lenge etter at de oppdaget noe galt.
Den relative fristen – «rimelig tid»
Du skal reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. "Rimelig tid" er ikke fastsatt i loven, men praksis ligger ofte rundt to måneder. For forbrukerkjøp er to måneder alltid godt nok.
Klokken starter når en alminnelig forsiktig boligeier ville sett at noe var galt. Det er derfor dokumentasjon er så viktig – når oppdaget du det, og hva gjorde du da?
Den absolutte fristen – fem år fra overtakelse
Etter fem år kan du som hovedregel ikke reklamere lenger, selv om feilen oppstod eller ble oppdaget like før fristen utløp. Unntak finnes for grov uaktsomhet og forsett fra selgers side, men det er en høy terskel.
For nybygg gjelder bustadoppføringslova, og der er det også egne regler, blant annet om ettårsbefaring.
Unntak fra fristene
Unntak kan skje hvis selger eller entreprenør har opptrådt grovt uaktsomt, eller i strid med redelighet og god tro. Det samme gjelder hvis for eksempel entreprenøren har gitt en garanti som er lengre enn 5 år – da er det garantien som styrer.
Foreldelse – den glemte fristen
Nyoppført bolig
Også ved kjøp av nyoppført bolig er hovedregelen at du skal reklamere innen rimelig tid – normalt 2–3 måneder etter at mangelen ble oppdaget – og lengstefristen er 5 år fra overtakelsen. Reglene står i bustadoppføringslova, som har egne ordninger om blant annet ettårsbefaring og garantistillelse fra entreprenør.
Slik reklamerer du riktig
- Reklamér skriftlig. E-post er greit, men ta vare på den.
- Beskriv feilen konkret – hva, hvor, hvor mye.
- Si tydelig at du holder selger (eller eierskifteforsikringsselskapet) ansvarlig.
- Ikke utbedre før du har varslet og dokumentert.
- Følg opp hvis du ikke får svar – stillhet fra motparten stopper ikke fristen din.
Vanlige fallgruver
Den klassiske fellen er å vente på "å se hvor ille det blir". Hvis du oppdaget en lekkasje i mars og reklamerte i august, har motparten et godt argument for at du er for sent ute – uavhengig av at det fortsatt er fire år igjen av 5-årsfristen.
En annen er muntlig dialog. Hyggelige telefonsamtaler er ikke en reklamasjon. Skriv det ned.
Når bør du søke hjelp?
Så snart du tror du har en sak. En reklamasjon kan være kort, men den må være tydelig – og den må sendes til riktig instans. Jeg formulerer reklamasjonen og tar dialogen videre. Mer om bistand ved boligkjøp.
Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning i din konkrete sak. Ta kontakt for en vurdering av din egen situasjon.
Står du i dette nå? Ta en uforpliktende prat.
Send en kort beskrivelse av saken, så ringer jeg deg tilbake innen 1 virkedag og sier ærlig hva jeg tenker.