Felleskostnader er sikret med legalpant i seksjonen eller andelen. Det betyr at styret kan tvangsinndrive kravet, og i siste instans kreve tvangssalg av boligen. Men dere må følge prosessen i riktig rekkefølge: purring, inkassovarsel, inkasso, namsmann – og bare unntaksvis pålegg om salg.
Hvorfor legalpant er styrets beste venn
Både eierseksjonsloven og borettslagsloven gir sameiet/borettslaget legalpant for ubetalte felleskostnader, oppad begrenset til 2G (folketrygdens grunnbeløp). Det betyr at kravet får prioritet foran de fleste andre heftelser i boligen. Selv om eieren har lånt opp alt – sameiet får sitt.
Det er nettopp dette som gjør at de aller fleste skyldnere betaler så snart de skjønner at det er alvor. Men styret må vise at det ER alvor.
Slik går dere frem – steg for steg
- Send purring kort tid etter forfall. Ikke vent i tre måneder.
- Send inkassovarsel med 14 dagers frist.
- Overlat saken til inkassobyrå hvis betaling fortsatt uteblir.
- Inkassobyrået eller styret begjærer utlegg hos namsmannen.
- Ved vedvarende mislighold: tvangssalg av boligen via tingretten.
I de fleste sakene ender det med betaling lenge før vi når tvangssalg. Bare det å få et inkassovarsel med riktig henvisning til legalpantet er ofte nok.
Når pålegg om salg er aktuelt
Hvis en seksjonseier vesentlig misligholder sine plikter – typisk gjentatte og store mislighold av felleskostnader – kan styret etter forutgående advarsel gi pålegg om salg etter eierseksjonsloven. I borettslag er det en tilsvarende prosess med utelukkelse.
Hjemmelen er eierseksjonsloven § 26. Vilkåret er at eieren, tross skriftlig advarsel, vesentlig misligholder sine plikter. Hva som regnes som "vesentlig" er en konkret vurdering – og det er nettopp her sakene ofte står og faller.
Momenter i vesentlighetsvurderingen
- Hvor lenge misligholdet har pågått – jo lenger, desto sterkere argument for at det er vesentlig.
- Hvor stort avvik det er snakk om i kroner og antall måneder.
- Om det er gitt flere skriftlige advarsler – og om de er fulgt opp.
- Størrelsen på sameiet – det skal mindre til i et lite sameie der hver krone merkes.
Dette er sterk medisin og krever at formalitetene sitter. Skriftlig advarsel, klar frist, dokumentert misligholdshistorikk. Hvis dere bommer på prosedyren, taper dere saken uansett hvor god materien er. Styret har et ansvar for å gjøre dette riktig.
Vanlige fallgruver
- Vente for lenge. Hver måned dere lar gå, øker kravet og minker sjansen for innfordring.
- Inngå nedbetalingsavtaler uten skriftlig dokumentasjon.
- Behandle skyldneren forskjellig fra andre i samme situasjon – likebehandling er viktig.
- Glemme at det er kravet, ikke personen, dere går etter. Hold tonen profesjonell.
Når bør du søke hjelp?
Hvis kravet har vokst forbi 2G, hvis skyldneren har gjeld til flere, eller hvis dere vurderer pålegg om salg – da bør dere ha en jurist inn før dere sender neste brev. Jeg bistår sameier og borettslag gjennom hele løpet, fra første inkassovarsel til namsmann og tingrett.
Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning i din konkrete sak. Ta kontakt for en vurdering av din egen situasjon.
Står du i dette nå? Ta en uforpliktende prat.
Send en kort beskrivelse av saken, så ringer jeg deg tilbake innen 1 virkedag og sier ærlig hva jeg tenker.