Vedlikehold er å holde noe ved like – samme standard som da det var nytt. Påkostning er å løfte standarden over det opprinnelige nivået. Som hovedregel: vedlikehold på fellesarealer = sameiets regning. Påkostning krever som regel årsmøtevedtak, og kan ha andre kostnadsregler. Innvendig vedlikehold i seksjonen er eierens ansvar.
Skillet i praksis
Å bytte et utslitt tak med tilsvarende kvalitet er vedlikehold. Å bytte fra teglstein til sedum-tak med solceller er påkostning. Å male en fasade i samme farge er vedlikehold. Å kle den om med ny panel for å gi et helt nytt uttrykk er påkostning.
Det høres enkelt ut, men i virkeligheten glir det over i hverandre. Da må man se på hva som er normal standard for bygget og området, hvor mye av tiltaket som faktisk gjenoppretter, og hvor mye som løfter.
Hvem har vedlikeholdsplikten?
Eierseksjonsloven og borettslagsloven har grundige regler om dette, og vedtektene kan utfylle. Hovedmønsteret:
- Felles tak, fasade, bærende konstruksjoner og hovedrør: sameiet/borettslaget.
- Innvendig i seksjonen, inkludert overflater, ikke-bærende vegger og innvendige installasjoner: seksjonseier.
- Vinduer, balkonger, inngangsdører: variabelt – sjekk vedtektene.
Mange tvister starter med at et baderom lekker og ingen vet hvem som har ansvaret. Da er det vedtektene og loven som avgjør, ikke hvem som ropte høyest på siste årsmøte.
Styrets plikt
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers forvaltningen i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene.
Seksjonseiers plikt – og våtromsfellen
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Våtrom skal vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Og – det mange glemmer – seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne fram til fellesledningen. Det gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.
Når påkostning krever årsmøtevedtak
Vanlig vedlikehold kan styret beslutte innenfor budsjett. Påkostninger og større tiltak må normalt forelegges årsmøtet, og noen tiltak krever kvalifisert flertall (typisk 2/3). Tiltak som vesentlig endrer eiendommens karakter, eller som krever særlig høye kostnader per seksjon, har enda strengere regler.
Hvis styret iverksetter en påkostning uten riktig vedtak, kan vedtaket bli kjent ugyldig – og styret kan bli personlig ansvarlig for det økonomiske tapet.
Vanlige fallgruver
- "Mens vi først holder på"-tankegangen – små påkostninger som snikes inn i et vedlikeholdsprosjekt.
- Å la noen seksjonseiere betale ekstra for noe som egentlig er felles.
- Å glemme reklamasjonsfristene når det er feil ved arbeidet i ettertid.
- Å nedstemme nødvendig vedlikehold – bygget forfaller, og regningen kommer tyngre senere.
Når bør du søke hjelp?
Før dere setter i gang prosjekter over en viss størrelse, og alltid hvis noen i sameiet bestrider regningen. Jeg leser gjennom kontrakter, vurderer om tiltaket er vedlikehold eller påkostning, og hjelper styret å gjøre vedtaket riktig fra start. Mer om juridisk bistand til sameier og borettslag.
Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning i din konkrete sak. Ta kontakt for en vurdering av din egen situasjon.
Står du i dette nå? Ta en uforpliktende prat.
Send en kort beskrivelse av saken, så ringer jeg deg tilbake innen 1 virkedag og sier ærlig hva jeg tenker.