Hvor lang tid har du egentlig?

Forskjellen på reklamasjon og foreldelse

Reklamasjon er det du gjør når du oppdager en mangel: du varsler selger. Foreldelse er den generelle fristen for å fremme et krav etter loven. Du kan reklamere i tide og likevel tape fordi kravet er foreldet.

Det er dette som feller mange. De sender en klage, selger lover å se på saken, og plutselig har det gått for lang tid.

Hovedregelen: tre års foreldelse

Hovedregelen er at et mangelskrav foreldes tre år etter overtakelsen. Rettslig sett anses mangelen å foreligge allerede da, også om den er skjult.

Det betyr at selv om du ikke vet om fuktskaden ennå, kan klokken allerede tikke.

Tilleggsfristen for skjulte mangler

Hvis du først oppdager den skjulte mangelen senere, kan du få en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet du fikk eller burde ha fått nødvendig kunnskap om mangelen og kravet.

Eksempel

Overtakelse: 17. oktober 2023. Ordinær foreldelsesfrist: 17. oktober 2026. Du oppdager en alvorlig skjult fuktskade i august/september 2026. Da vil det ofte være mulig å påberope seg tilleggsfristen og fremme kravet inntil ett år etter at du fikk nødvendig kunnskap om mangelen – altså august/september 2027.

Nybygg og bustadoppføringslova

Ved kjøp av nyoppført bolig etter bustadoppføringsloven gjelder en absolutt reklamasjonsfrist på fem år. Samtidig må du huske å reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget – det vil normalt si to til tre måneder.

Femårsfristen gjelder likevel ikke hvis entreprenøren eller selgeren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det samme gjelder hvis selger eller entreprenør har stilt garanti for hele eller deler av avtalen i lengre tid enn fem år. Dette kan også gjelde underentreprenører eller materialleverandører.

Hvordan avbryte foreldelsesfristen

Normalt kan avbrudd skje ved iverksettelse av rettslige skritt, forliksklage, stevning og lignende.

Hvis selger påtar seg å utbedre mangelen fordi han anerkjenner at det foreligger en mangel han er ansvarlig for, kan dette ofte anses som en erkjennelse som avbryter foreldelsen. Hvis selger derimot utfører undersøkelser eller utbedring «uten å erkjenne ansvar», eller uttrykkelig tar forbehold om at arbeidet utføres som en service, er det mindre sikkert at foreldelsen er avbrutt.

Forlengelse av foreldelsesfristen

Forlengelse kan skje gjennom avtale, men ikke lengre enn tre år. Avtalen må være skriftlig og undertegnet av begge parter.

Den må konkret angi når foreldelse skulle ha inntruffet og eksakt for hvor lang tid den forlenges. Den må angi de konkrete mangler som er konstatert, eventuelt symptomer som det ennå ikke er knyttet en klar årsak til. Den kan også gjelde nye forhold som det ikke er reklamert over på avtaletiden.

Avtalen bør nevne at alle krav som kan stilles i samsvar med loven på grunn av manglene og kontrakten mellom partene består i perioden. Den kan eventuelt ta med at ytterligere forlengelse kan skje hvis man ikke har tilstrekkelig oversikt over symptomer og mangler.

Reklamasjon overfor tidligere salgsledd

Reklamasjon overfor foregående salgsledd kan gjøres i samme utstrekning som selger eller entreprenør kunne ha gjort overfor foregående ledd. Reklamasjonsfristene gjelder tilsvarende.

Det er derfor viktig å avklare om det kan anses å være reklamert overfor entreprenøren i din sak. Vurder også om avtale om forlengelse av foreldelse bør gjelde overfor entreprenøren.

Seksjonseiere og styrets ulike roller

Den enkelte seksjonseier må selv vurdere om de bør reklamere over feil og mangler, og eventuelt sjekke ut mulig foreldelse av krav. Det er bare styret i sameiet som kan reklamere overfor feil og mangler ved fellesarealene i sameiet.

Forsikringsavtaler

Både seksjonseiere og sameiet bør sjekke om det kan foreligge forsikringsdekning på innboforsikring og bygningsforsikringen i sameiet. Meldefristen er normalt ett år fra oppdaget mangel.

Rettshjelpsdekning gjelder ved tvist, og ved engasjement av advokat skal krav om dekning meldes innen ett år etter at advokat ble kontaktet. De profesjonelle parter har normalt ansvarsforsikringer som kan komme til anvendelse i grove tilfeller. Meldefristen er normalt ett år.

Vanlige fallgruver

• Å tro at «jeg har fem år» – foreldelsesloven kan si noe annet.
• Å stole på muntlige løfter fra selger om å «se på det».
• Å ikke dokumentere nøyaktig når du fikk konkret kunnskap om mangelen.
• Å vente med reklamasjon til etter utbedring.
• Å glemme forsikringsmeldefrister.

Når bør du søke hjelp?

Så snart du oppdager noe som kan være en skjult mangel, eller hvis selger har gitt løfter som ikke er fulgt opp. Fristreglene er komplekse, og én feilvurdering kan koste deg kravet. Jeg vurderer saken raskt og hjelper deg med å beregne riktige frister. Mer om boligkjøp og boligrett.