Selgers opplysningsplikt er streng – strengere enn kjøperens undersøkelsesplikt. Du må gi riktige opplysninger i salgsoppgave og egenerklæring, og du må fortelle om forhold du kjente eller måtte kjenne til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Blir det feil, kan boligen ha en mangel – med krav på prisavslag, retting, erstatning eller heving. Og husk: plikten gjelder helt fram til overtakelsen, ikke bare fram til du signerte kontrakten.
Hva opplysningsplikten egentlig gjelder
Å kjøpe brukt eller ny bolig kan være risikofylt. Derfor har kjøpere av boliger fått en ekstra beskyttelse i avhendingsloven og bustadoppføringslova. Kort fortalt: Selgers opplysningsplikt er streng, og den gjelder feilaktige eller manglende opplysninger som kan ha virket inn på avtalen mellom partene.
Det er verdt å merke seg at opplysningsplikten er strengere enn kjøperens undersøkelsesplikt. Som selger har du rett og slett mer å bevise enn kjøperen.
Manglende opplysninger
Den første delen av opplysningsplikten gjelder manglende opplysninger: forhold du som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Dette kan være alt fra fysiske mangler på badet til reguleringsplaner som berører boligen. Som selger er det derfor viktig å tenke seg godt om før man legger boligen ut for salg.
Uriktige opplysninger
Den andre delen gjelder uriktige opplysninger som er gitt av selger til kjøper i salgsoppgave, prospekt, kontrakt og egenerklæringsskjema.
Det kan for eksempel være for lavt oppgitte felleskostnader i et sameie, eller at boligarealet er mindre enn det som er oppgitt.
Når opplysningene blir en mangel
For begge deler gjelder det et krav: Opplysningene – eller de manglende opplysningene – må ha virket inn på avtalen mellom partene.
Hvis dette konstateres, foreligger det en mangel ved boligen. Det kan gi kjøper krav på prisavslag, retting, erstatning og heving. Hvordan slikt vurderes i praksis, har jeg skrevet mer om i guiden om feil ved boligkjøp.
Plikten gjelder helt fram til overtakelsen
Dette er poenget mange glipper: Plikene gjelder helt fram til overtakelsen av boligen, selv om avtalen ble inngått tidligere.
Det betyr at du som selger snarest bør rette eller opplyse om forhold du ble klar over etter kontraktsinngåelsen – senest på overtakelsen. Det er ikke et alternativ å holde det for deg selv fordi «kontrakten allerede var signert».
De profesjonelle partene – megler og takstmann
De profesjonelle partene i dette markedet har også strenge plikter.
Eiendomsmegleren skal bidra til at begge parter har fullstendige opplysninger om boligen, og skal opptre i henhold til god meglerskikk. Megler har en undersøkelsesplikt for alle offisielle opplysninger om boligen og informasjon mottatt fra sameiestyrer eller borettslag. Megler har også en plikt til å sikre at nye og viktige opplysninger etter kontraktsinngåelsen blir notert i en overtakelsesprotokoll.
Takseringsselskaper har selvstendige plikter hvis de blir engasjert til å utføre tilstandsrapporter eller e-takster ved boligsalg. De skal sette tilstandsgrader som kan få betydning for verdien på boligen, og de skal utføre oppdraget fagmessig og i henhold til god takstskikk.
Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring
Både selger og kjøper har anledning til å tegne eierskifteforsikring eller boligkjøperforsikring. De dekker to forskjellige ting:
- Eierskifteforsikring: forsikringsselskapet overtar selgers ansvar etter avhendingsloven, basert på en egenerklæring.
- Boligkjøperforsikring: en rettshjelpsforsikring som gir deg juridisk og sakkyndig bistand hvis du oppdager feil eller mangler ved en bolig du har kjøpt.
De fleste har dekning for rettshjelp ved tvister i sin innboforsikring, så boligkjøperforsikring er ikke alltid nødvendig å tegne. Sjekk innboforsikringen din før du kjøper noe nytt. Og husk at forsikringer kan ha egne frister – se hvor lang tid du egentlig har før et krav blir foreldet.
Tipsene mine før et boligsalg
- Forbered deg godt før et boligsalg.
- Sjekk priser for omsetninger i nabolaget.
- Sjekk historikken på boligen – eventuelle tidligere eiere, boligmappen osv.
- Bruk de profesjonelle på en god måte, og still spørsmål underveis.
- Vær så grundig og ærlig som mulig i egenerklæringen.
- Tegn forsikringer hvis du føler at du trenger det.
Er du i tvil om hva du må opplyse om – eller hva du kan kreve som kjøper – se mer om boligkjøp og boligrett eller ta kontakt.
Ofte stilte spørsmål
- Hva er forskjellen på manglende og uriktige opplysninger?
- Manglende opplysninger handler om forhold selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Uriktige opplysninger er opplysninger som faktisk er gitt, men som er feil – for eksempel i salgsoppgave, prospekt, kontrakt eller egenerklæringsskjema. Begge deler kan gi mangel hvis det har virket inn på avtalen.
- Er opplysningsplikten strengere enn kjøperens undersøkelsesplikt?
- Ja. Opplysningsplikten er strengere enn kjøperens undersøkelsesplikt i avhendingsloven og bustadoppføringslova. Derfor er det viktig at selger tenker seg godt om før boligen legges ut for salg.
- Har jeg fortsatt plikter etter at kjøpekontrakten er signert?
- Ja. Plikene gjelder helt fram til overtakelsen av boligen. Som selger bør du snarest rette eller opplyse om forhold du ble klar over etter kontraktsinngåelsen – senest på overtakelsen.
- Skal jeg tegne eierskifteforsikring eller boligkjøperforsikring?
- De dekker to forskjellige ting. Eierskifteforsikring innebærer at selskapet overtar selgers ansvar etter avhendingsloven, basert på en egenerklæring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir juridisk og sakkyndig bistand hvis du oppdager feil eller mangler. De fleste har dekning for rettshjelp ved tvister i sin innboforsikring, så boligkjøperforsikring er ikke alltid nødvendig å tegne.
Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning i din konkrete sak. Ta kontakt for en vurdering av din egen situasjon.
Står du i dette nå? Ta en uforpliktende prat.
Send en kort beskrivelse av saken, så ringer jeg deg tilbake innen 1 virkedag og sier ærlig hva jeg tenker.